Учёт арендодателя зависит от того, что сдаётся и кому. Жильё людям можно сдавать на самозанятости до 2,4 млн ₽ в год, коммерческие помещения только как ИП или компания. Главные вопросы учёта: что входит в доход (арендная плата, иногда коммуналка), как учитывать обеспечительный платёж и как принимать деньги, чтобы переводы от людей не вызывали вопросов банка.
Сдача недвижимости кажется самым простым видом дохода: один договор, одна сумма в месяц. Но правильный режим, налог и защита от вопросов банка зависят от деталей: жильё или коммерция, сколько объектов, кто арендатор и как он платит.
Варианты и кому они подходят
Сколько стоит каждый вариант
Патент для нескольких квартир часто сопоставим с УСН: стоимость считается по калькулятору ФНС для каждой квартиры. Три подробных примера в статье о выборе режима.
Что входит в доход
- Арендная плата всегда доход.
- Коммунальные платежи. Если арендатор платит по счётчикам и вы просто передаёте деньги, это обычно возмещение. Если в договоре фиксированная сумма «аренда с коммуналкой», налоговая считает доходом всё.
- Обеспечительный платёж не доход, пока он гарантия. Становится доходом при зачёте или удержании.
- Компенсация ущерба от арендатора на УСН это доход.
Поэтому договор аренды лучше писать с учётом налогов: отдельно арендная плата, отдельно порядок возмещения коммунальных.
Коммерческая недвижимость
Нежилые помещения на самозанятости сдавать нельзя. Для ИП с офисами и складами чаще выбирают УСН 6% или патент. Если арендаторы крупные компании, им может быть нужен НДС, и это отдельный расчёт. Налог на имущество для объектов из кадастрового перечня платится и на спецрежимах.
Посуточная аренда
Много коротких оплат от разных людей, через сервисы бронирования и напрямую. Здесь важно пробивать чек самозанятого или кассы на каждую оплату и вести учёт бронирований, чтобы доход в «Мой налог» совпадал с поступлениями на карту.
Деньги и банк
Рабочий ритм
- при каждой оплате: чек самозанятого или кассы;
- ежемесячно: сверка оплат с договорами, контроль долгов арендаторов;
- ежеквартально: авансы по УСН для ИП;
- раз в год: декларация ИП, налог на имущество, проверка лимита самозанятого.
Типичные ошибки
- Нежилое помещение сдаётся на самозанятости.
- Фиксированная «коммуналка» не учитывается в доходе.
- Оплата на карту супруга, а чеки от себя.
- Превышен лимит 2,4 млн ₽, переход на ИП не сделан вовремя.
Чем мы поможем
Подберём режим по каждому объекту, поможем с договорами аренды, будем вести учёт оплат и отчётность. Если банк уже задал вопросы, поможем подготовить ответ.