Доход агентства недвижимости это только вознаграждение, если сделки оформлены агентскими договорами и отчётами агента. Задатки и деньги клиентов, проходящие через счёт агентства, доходом не являются, но должны учитываться отдельно. Агентам обычно платят процент от комиссии. Агентство дополнительно выполняет 115-ФЗ: правила внутреннего контроля, идентификация клиентов, сообщения о сделках.
Через агентство недвижимости проходят крупные суммы, но собственный доход агентства обычно 2-4% от сделки. Учёт агентства нужен для двух вещей: показать налоговой и банку, где деньги клиентов, а где комиссия, и посчитать, сколько зарабатывает каждый агент.
Деньги в сделке
Задатки и депозиты
Если задаток проходит через счёт агентства, нужно основание: агентский договор или договор хранения задатка. Деньги учитываются как обязательство перед клиентом и передаются продавцу или возвращаются. Без документов налоговая может посчитать их доходом, а банк задать вопросы о транзитных операциях. Подробно в статье о 115-ФЗ для риелторов.
Режим
Агентство обычно на УСН 6%: основные расходы агентам и реклама, а доход это комиссии. Риелтор-одиночка может работать на самозанятости до 2,4 млн ₽ в год. Порог НДС 20 млн ₽ считается по комиссиям, а не по стоимости сделок.
Агенты
- Агент 50%
- Реклама и порталы 15%
- Юрист и сопровождение 10%
- Офис, налоги, прибыль 25%
Процент агента и порядок выплаты (после поступления комиссии, после регистрации сделки) закрепляются в положении или договоре. Если сделка сорвалась после выплаты процента, это тоже нужно прописать заранее.
115-ФЗ
Агентство само выполняет требования закона: регистрация в личном кабинете Росфинмониторинга, правила внутреннего контроля, ответственный сотрудник, идентификация клиентов, сообщения о сделках от 3 млн ₽. Это отдельный от налогов, но обязательный участок работы.
Рабочий ритм
- по сделке: договор, анкета клиента, проверка по перечням, отчёт агента, акт;
- ежемесячно: выплаты агентам, сверка задатков и комиссий;
- ежеквартально: налоги, отчётность, проверка порога;
- по мере обновлений: проверка писем в личном кабинете Росфинмониторинга.
Типичные ошибки
- Задаток через личную карту риелтора.
- Комиссия от стороны, с которой нет договора.
- Сделка на 3 млн ₽ и выше без сообщения в Росфинмониторинг.
- Агенты-самозанятые с графиком и рабочим местом агентства.
Чем мы поможем
Ведём учёт комиссий и денег клиентов, оформляем агентские договоры и отчёты агента, считаем выплаты агентам, налоги и помогаем с внутренним контролем по 115-ФЗ.