Учёт ТСЖ и управляющей компании держится на начислениях жильцам и расчётах с ресурсоснабжающими организациями. Целевые средства (взносы на содержание, капремонт) учитываются отдельно и не облагаются налогом при использовании по назначению. Доходы от аренды общего имущества облагаются. Все начисления и платежи раскрываются в ГИС ЖКХ.
ТСЖ и управляющая компания распоряжаются не своими деньгами, а деньгами жильцов. Поэтому их учёт должен быть прозрачным для собрания, ревизионной комиссии, жилинспекции и налоговой одновременно. Главная задача бухгалтерии здесь не сэкономить налоги, а показать, куда пошёл каждый рубль.
Как движутся деньги дома
Структура платежа жильца
- Ресурсники: тепло, вода, свет 58 ₽
- Содержание и текущий ремонт 22 ₽
- Капремонт 12 ₽
- Вывоз мусора и прочее 8 ₽
Пропорции зависят от дома и сезона. В отопительный период доля ресурсников выше.
Собираемость и долги
При собираемости 90% за год накапливается около 1,2 млн ₽ долга перед ресурсниками и пени, которые в итоге платят добросовестные жильцы.
Целевые средства и налоги
Взносы членов ТСЖ на содержание и ремонт, средства на капремонт, целевые сборы на конкретные работы не облагаются налогом, если учтены раздельно и потрачены по назначению. Облагаются:
- доходы от аренды крыши, подвалов, рекламных мест;
- пени с должников;
- проценты по депозитам;
- нецелевое использование средств.
Ряд операций управляющих организаций и ТСЖ освобождён от НДС: услуги по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, перепродажа коммунальных ресурсов жильцам при соблюдении условий ст. 149 НК.
Капремонт
Если дом копит на специальном счёте, владелец счёта (ТСЖ или УК) учитывает поступления и расходы отдельно, а средства используются только на работы по решению собрания. Отчёты о средствах фонда предоставляются в региональные органы.
ГИС ЖКХ
В системе размещаются договоры, начисления, платежи, отчёты об исполнении сметы. За непредставление сведений штрафуют руководителя. Мы советуем выгружать данные ежемесячно, а не перед проверкой.
Смета и собрание
Смета утверждается на год, отчёт об исполнении готовится к собранию. О том, что председателю проверить в отчёте, написано в статье о смете ТСЖ.
Рабочий ритм
- ежемесячно: начисления и квитанции, оплата ресурсникам, данные в ГИС ЖКХ, зарплата;
- ежемесячно: список должников и претензионная работа;
- ежеквартально: налоги с облагаемых доходов, отчётность по сотрудникам;
- раз в год: смета, отчёт об исполнении, бухгалтерская отчётность.
Типичные ошибки
- Целевые деньги и доходы от аренды на одном учёте.
- Капремонт использован на текущие нужды.
- Данные в ГИС ЖКХ размещаются раз в год.
- Пени с должников не отражены в налогах.
Чем мы поможем
Ведём начисления и расчёты с жильцами и ресурсниками, раздельно учитываем целевые средства, считаем налоги с облагаемых доходов, размещаем данные в ГИС ЖКХ и готовим смету и отчёт к собранию.