Агентство недвижимости и ИП-риелтор, которые участвуют в сделках купли-продажи, обязаны выполнять 115-ФЗ: зарегистрироваться в личном кабинете Росфинмониторинга, утвердить правила внутреннего контроля, назначить обученное специальное должностное лицо, идентифицировать клиентов, проверять их по спискам и сообщать о сделках, подлежащих контролю. Нарушения ведут к штрафам и приостановке деятельности.
Многие агентства недвижимости узнают о своих обязанностях по 115-ФЗ, когда в личный кабинет приходит письмо Росфинмониторинга или когда банк задаёт вопросы о самом агентстве. Закон относит риелторов к организациям, которые сами должны контролировать клиентов, как банки и нотариусы. Расскажем, что конкретно нужно сделать.
Кого касается
Обязанности возникают у организаций и ИП, которые оказывают посреднические услуги при купле-продаже недвижимости. Неважно, крупное это агентство или один риелтор с ИП. Неважно и то, проходят ли деньги клиента через ваш счёт.
Шаг 1. Личный кабинет Росфинмониторинга
Первое, что нужно сделать, зарегистрироваться в личном кабинете на сайте Росфинмониторинга. Через него приходят информационные письма, обновлённые перечни, а также отправляются сообщения о сделках. Регистрация обязательна, и её отсутствие само по себе нарушение.
Кабинет нужно проверять регулярно: письма и запросы считаются полученными, даже если вы их не открывали.
Шаг 2. Правила внутреннего контроля
Это внутренний документ агентства, который описывает, как вы выполняете закон. В нём есть программы:
- организации внутреннего контроля;
- идентификации клиентов, их представителей и бенефициарных владельцев;
- оценки риска клиентов и операций;
- выявления операций, подлежащих обязательному контролю, и необычных операций;
- приостановления операций и замораживания имущества лиц из перечней;
- хранения информации и документов;
- подготовки и обучения сотрудников.
Шаблон из интернета не подойдёт: правила должны соответствовать реальной работе агентства, при проверке спрашивают, как именно вы их выполняете.
Шаг 3. Специальное должностное лицо
Назначается сотрудник, который отвечает за выполнение правил. Чаще всего это руководитель или опытный сотрудник. Он должен пройти обучение по программе, установленной для таких специалистов, и затем периодически повышать квалификацию.
Шаг 4. Работа с клиентами
По каждой сделке агентство:
- идентифицирует клиента: паспортные данные, ИНН, для компаний сведения о руководителе и бенефициарах;
- проверяет клиента по перечням экстремистов и террористов и по решениям о замораживании имущества;
- оценивает риск клиента и операции;
- хранит сведения не менее пяти лет после окончания отношений.
Шаг 5. Сообщения о сделках
Сделки с недвижимостью на сумму от 3 млн ₽ подлежат обязательному контролю: о них нужно сообщить в Росфинмониторинг. Кроме того, о любой сделке, которая вызывает подозрение, сообщают независимо от суммы. Срок отправки небольшой, поэтому порядок действий должен быть понятен всем агентам, а не только руководителю.
Чем грозит невыполнение
Административные штрафы для организации и отдельно для должностных лиц, а за серьёзные нарушения возможна приостановка деятельности. Кроме того, банк, видя, что агентство само не выполняет 115-ФЗ, с большей вероятностью относит его к рискованным клиентам.
Как не превратить это в бюрократию
Наш подход: правила пишутся под реальный процесс агентства, анкета клиента встраивается в обычный пакет документов на сделку, а проверка по перечням занимает пару минут. Специальное должностное лицо получает понятную инструкцию на одну страницу, а не сто страниц текста.
Чем поможем
Подготовим правила внутреннего контроля под ваше агентство, поможем с регистрацией в личном кабинете, организуем обучение специального должностного лица и встроим идентификацию клиентов в работу агентов. Параллельно ведём бухгалтерию агентства: агентские договоры, учёт комиссий и задатков.