При сдаче одной квартиры дешевле всего самозанятость: 4% от арендной платы от людей. Для нескольких квартир с доходом до 2,4 млн ₽ в год самозанятость тоже обычно выгоднее. Выше этого лимита нужен ИП: патент или УСН 6%, где налог уменьшается на страховые взносы. Сдавать нежилые помещения на самозанятости нельзя.
Сдавать квартиру и не платить налог можно годами, но риск растёт. Соседи, недовольный жилец, банк, который видит ежемесячные переводы одной суммы, данные сервисов объявлений. Когда налоговая узнаёт о доходе, она начисляет НДФЛ 13% за три года, пени и штраф 20%. Хорошая новость: законные варианты обходятся дешевле, чем многие думают.
Какие есть варианты
Просто НДФЛ. Подаёте декларацию 3-НДФЛ раз в год и платите 13% с арендной платы. Никаких регистраций, но и никаких льгот.
Самозанятость. Регистрация в приложении «Мой налог» за 10 минут. Налог 4% с оплат от людей и 6% от компаний, лимит дохода 2,4 млн ₽ в год. Взносы платить не нужно. Только жилые помещения.
ИП на патенте. Стоимость патента фиксирована и зависит от площади и муниципалитета, точную сумму показывает калькулятор на сайте ФНС. Патент уменьшается на страховые взносы ИП.
ИП на УСН 6%. Налог 6% с дохода, уменьшается на взносы. Подходит для любых помещений, включая коммерческие.
Взносы ИП за себя в 2026 году: 57 390 ₽ плюс 1% с дохода выше 300 тысяч ₽. ИП без работников уменьшает на них патент или налог по УСН полностью.
Пример 1. Одна квартира за 30 тысяч ₽ в месяц
Доход 360 тысяч ₽ в год.
- НДФЛ 13%: 46,8 тысячи ₽.
- Самозанятость 4%: 14,4 тысячи ₽.
- ИП на УСН 6%: налог 21,6 тысячи ₽, но взносы 57,99 тысячи ₽ обязательны. Налог уменьшается до нуля, итого около 58 тысяч ₽.
Вывод очевиден: самозанятость в три раза дешевле НДФЛ и в четыре раза дешевле ИП.
Пример 2. Три квартиры, доход 1,2 млн ₽ в год
- НДФЛ 13%: 156 тысяч ₽.
- Самозанятость 4%: 48 тысяч ₽.
- ИП на УСН 6%: налог 72 тысячи ₽, взносы около 66,4 тысячи ₽. После уменьшения налог 5,6 тысячи ₽, всего около 72 тысяч ₽.
- ИП на патенте: всего обычно на уровне взносов, около 66 тысяч ₽, если стоимость патентов на три квартиры меньше суммы взносов.
Самозанятость всё ещё выгоднее, но разница уже не такая большая.
Пример 3. Семь квартир, доход 3 млн ₽ в год
Самозанятость не подходит: доход выше 2,4 млн ₽.
- ИП на УСН 6%: налог 180 тысяч ₽, взносы около 84,4 тысячи ₽. После уменьшения налог 95,6 тысячи ₽, всего 180 тысяч ₽.
- ИП на патенте: стоимость патентов на семь квартир плюс взносы, из которых часть зачитывается. В зависимости от площадей и района может выйти дешевле УСН, это нужно считать по калькулятору ФНС для каждой квартиры.
- Можно совмещать: часть квартир на патенте, часть на УСН. Это имеет смысл, когда квартиры сильно различаются по площади и доходу.
Посуточная аренда
Налоговые правила те же, но банк и налоговая смотрят внимательнее: десятки переводов в месяц от разных людей. Обязательно пробивайте чеки самозанятого на каждую оплату или работайте через кассу ИП. И уточните ограничения по посуточной сдаче квартир в многоквартирных домах, они меняются.
Частые ошибки
- Сдавать нежилое помещение на самозанятости. Это незаконно, налоговая аннулирует чеки и пересчитает налог по 13%.
- Получать арендную плату на карту супруга, а чеки пробивать от себя. Для банка это разные люди.
- Забыть про 2,4 млн ₽. При превышении статус самозанятого теряется, и нужно в течение 20 дней перейти на другой режим.
Чем поможем
Посчитаем все варианты на ваших квартирах, включая стоимость патентов по каждому адресу, зарегистрируем ИП, если нужно, и будем вести учёт и отчётность. Если вы уже получили вопросы от банка из-за переводов, разберёмся и с этим.