Перед общим собранием председатель ТСЖ должен видеть три вещи: исполнение сметы по каждой статье, долги жильцов и долги ТСЖ перед ресурсниками, остаток целевых средств на ремонт и капремонт. Если смета исполнена с перерасходом или целевые деньги потрачены на текущие нужды, это нужно объяснить заранее, иначе ревизия и жильцы найдут это сами.
Председатель ТСЖ часто оказывается между двух огней. С одной стороны жильцы, которые уверены, что «деньги куда-то уходят». С другой бухгалтер, который приносит отчёт за час до собрания. Эта статья для председателей и членов правления: что должно быть в смете и отчёте и какие вопросы задать бухгалтеру заранее.
Смета: как её составить
Смета доходов и расходов утверждается общим собранием на год. Хорошая смета разделена на понятные статьи:
- Доходы: взносы на содержание и текущий ремонт, плата за коммунальные услуги, доходы от аренды общего имущества (крыши, подвалы, рекламные места), прочие доходы.
- Расходы: уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов, ремонт, зарплата председателя и сотрудников с налогами, банковские комиссии, бухгалтерия, юридические расходы, оплата ресурсникам, резерв на непредвиденные расходы.
Ставку взноса на содержание рассчитывают от сметы: годовые расходы делятся на общую площадь помещений и на 12 месяцев. Если смета составлена «от прошлогодней ставки», а не от расходов, дефицит почти гарантирован.
Отчёт об исполнении сметы
Перед собранием бухгалтер готовит отчёт: по каждой статье план, факт и отклонение. На что смотреть:
- Перерасход больше 10% по статье. Нужно объяснение: авария, рост цен подрядчика, незапланированный ремонт.
- Экономия больше 20%. Работы не сделаны или сделаны частично? Жильцы спросят, почему двор не убран.
- Доходы от аренды общего имущества. Совпадают ли с договорами? Учтены ли отдельно от взносов?
- Банковские комиссии и пени. Пени ТСЖ перед ресурсниками это прямой сигнал, что деньги жильцов приходят позже, чем нужно платить.
Долги: в обе стороны
В отчёте должны быть две цифры.
Долги жильцов перед ТСЖ. Общая сумма и список самых крупных должников. Если 5-7 квартир задолжали больше полугода, это решение для правления: претензии, рассрочка, ограничение услуг в законном порядке.
Долги ТСЖ перед ресурсниками. Если они растут, ТСЖ фактически кредитует неплательщиков за счёт добросовестных жильцов. Это нужно показать собранию честно.
Целевые деньги
Взносы на капремонт, если дом копит на специальном счёте, и целевые сборы на конкретные работы (замена лифта, ремонт кровли) учитываются отдельно. Они не облагаются налогом, только пока потрачены по назначению. Если целевые деньги использованы на текущие расходы, у ТСЖ возникает налогооблагаемый доход, а у правления неудобный разговор с жильцами.
Налоги ТСЖ
Обычно ТСЖ применяет УСН. Взносы членов ТСЖ на содержание не облагаются. Облагаются доходы от аренды крыши под антенны, рекламы на фасаде, сдачи подвала. Их нужно учитывать отдельно и платить с них налог. От НДС ТСЖ освобождено по ряду операций, связанных с управлением домом и коммунальными ресурсами, но доходы от аренды под это освобождение не подпадают.
Вопросы бухгалтеру до собрания
- Сходится ли отчёт с выпиской банка за год?
- Какие договоры с подрядчиками закрыты актами, а какие оплачены авансом без актов?
- Размещены ли сведения в ГИС ЖКХ за все месяцы?
- Сданы ли все отчёты в налоговую и фонды без штрафов?
- Какой остаток на счетах на дату собрания и сколько из него целевых денег?
Чем поможем
Ведём учёт ТСЖ и ЖСК: начисления жильцам, расчёты с ресурсниками, раздельный учёт целевых средств, налоги с доходов от аренды и размещение данных в ГИС ЖКХ. К собранию готовим смету и понятный отчёт об исполнении, который председатель может защитить перед жильцами и ревизионной комиссией.