Налог с продажи: квартира, дом, участок, машина

Три вопроса, которые решают всё

Налог с продажи считают в три шага, и на каждом можно остановиться.

Первый: прошёл ли минимальный срок владения. Если да, дальше считать нечего. Нет ни налога, ни декларации, даже если квартира продана за 50 млн ₽.

Второй: чем уменьшить доход. Если срок не прошёл, из цены продажи вычитают либо то, что вы потратили на покупку, либо фиксированный вычет. Очень часто после этого налог нулевой.

Третий: нужна ли декларация. Она обязательна, когда срок не прошёл, а цена продажи выше вычета. Даже если налог получился ноль.

Минимальный срок владения

Три года действуют для недвижимости, которую вы получили:

• по наследству;
• в подарок от члена семьи или близкого родственника: супруга, родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, братьев и сестёр;
• по приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

Три года действуют и для единственного жилья, как бы оно ни было получено. Жильё считается единственным, если на дату продажи у вас нет другой квартиры, дома, комнаты или доли в них. Исключение одно: вторая квартира не мешает, если вы купили её не раньше чем за 90 дней до продажи первой.

Для всей остальной недвижимости срок пять лет. Регионы вправе сократить его своим законом, поэтому перед сделкой стоит проверить закон своего субъекта.

Для машин, мотоциклов, гаражного оборудования и любого другого имущества срок всегда три года.

От какой даты считать

Обычно от даты регистрации права собственности в ЕГРН. Но правил с исключениями много, и ошибаются именно здесь:

• наследство: со дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства;
• новостройка по договору долевого участия: с даты полной оплаты застройщику;
• жилищный кооператив: с даты выплаты пая и передачи квартиры;
• квартира по реновации: в срок входит владение прежней квартирой;
• докупили долю к уже имевшейся: срок идёт с первой доли.

Вычет или расходы

Если срок не прошёл, доход уменьшают одним из двух способов.

Расходы на покупку. Из цены продажи вычитают цену покупки. Купили квартиру за 4,5 млн ₽, продали за 6 млн ₽: налог с 1,5 млн ₽, это 195 000 ₽. К расходам относят и проценты по ипотеке, и услуги риелтора при покупке, а для квартиры без отделки ещё и ремонт. Нужны договор и документы об оплате: расписка, платёжное поручение, выписка банка.

Фиксированный вычет. 1 млн ₽ для квартир, комнат, домов, дач, садовых домов и участков. 250 000 ₽ для машин, гаражей, машино-мест, апартаментов и нежилых помещений. Документы о покупке не нужны. Вычет один на все объекты, проданные за год.

Калькулятор считает оба варианта и берёт тот, где налог меньше. На практике расходы выигрывают всегда, когда имущество покупали дороже вычета и документы сохранились.

Ставка: 13% и 15%

С 2025 года доход от продажи имущества облагается по двум ставкам: 13% с суммы до 2,4 млн ₽ за год и 15% с превышения. Считается не цена продажи, а то, что осталось после вычета или расходов. Эта сумма не складывается с зарплатой: у дохода от продажи имущества своя отдельная база.

Нерезиденты платят 30% со всей цены продажи без вычетов и расходов. Нерезидент это тот, кто провёл в России меньше 183 дней в году продажи, гражданство значения не имеет. При этом освобождение по сроку владения действует и для нерезидентов.

Правило 70% кадастровой стоимости

Для недвижимости налоговая сравнивает цену договора с кадастровой стоимостью на 1 января года продажи. Если цена меньше 70% кадастровой стоимости, доходом считают эти 70%.

Квартира с кадастровой стоимостью 6 млн ₽ продана по договору за 3 млн ₽. Доход для налога 4,2 млн ₽. Занижение цены в договоре ничего не дало, а у покупателя уменьшился будущий вычет.

Для машин такого правила нет: кадастровой стоимости у них не бывает.

Когда помогает покупка нового жилья

Продали квартиру раньше срока и в том же году купили другую. Если вычет за покупку жилья вы раньше не получали, его можно зачесть против дохода от продажи: до 2 млн ₽. Вместе с вычетом при продаже или расходами это часто обнуляет налог. Важно, чтобы обе сделки пришлись на один календарный год.

Отдельное освобождение есть у семей с двумя и более детьми. Они не платят налог независимо от срока владения, если выполнены все условия: детям меньше 18 лет (или 24, если учатся очно), новое жильё куплено в год продажи или до 30 апреля следующего года, оно больше по площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн ₽, и никому из семьи не принадлежит больше половины другого жилья большей площади.

Декларация и сроки

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за продажей. Налог платят до 15 июля. Продали в 2026 году: декларация до 30 апреля 2027 года, налог до 15 июля 2027 года.

Декларация не нужна в двух случаях: минимальный срок владения прошёл, или всё проданное за год жильё стоило не больше 1 млн ₽, а прочее имущество не больше 250 000 ₽.

Самая частая ошибка: человек продал машину дешевле, чем купил, и решил, что отчитываться не о чем. Налога действительно нет, но декларация обязательна, если машина была в собственности меньше трёх лет и продана дороже 250 000 ₽. Штраф за неподанную нулевую декларацию 1 000 ₽.

Если налог к уплате есть, опоздание стоит дороже: 5% от суммы налога за каждый месяц, но не больше 30%. Плюс 20% за неуплату и пени. Сведения о сделках налоговая получает из Росреестра и ГИБДД автоматически, и без декларации рассчитывает налог сама, по своим данным и без учёта ваших расходов.

Что подготовить заранее

• Договор купли-продажи и подтверждение, что деньги получены.
• Договор, по которому имущество покупали, и документы об оплате.
• Выписку из ЕГРН с датой регистрации права, для машины паспорт транспортного средства.
• Для наследства и подарка: свидетельство о наследстве или договор дарения, документы о родстве.
• Если зачитываете покупку нового жилья: договор, оплату и выписку из ЕГРН на него.

Потерянные платёжные документы часто удаётся восстановить: банк выдаёт выписку и копии платёжных поручений, продавец может подтвердить получение денег распиской. Это стоит сделать до подачи декларации, потому что от этих бумаг зависит сумма налога.