Сдать квартиру: как платить меньше налога законно

Четыре законных способа

Сдавать квартиру и платить налог можно четырьмя способами.

НДФЛ как обычное физлицо. Ничего не нужно регистрировать. Раз в год до 30 апреля подаёте декларацию 3-НДФЛ, до 15 июля платите налог. Ставка 13%, но с 2025 года доход от аренды складывается с зарплатой, и если вместе они больше 2,4 млн ₽ в год, часть облагается по 15%, а выше 5 млн ₽ по 18%.

Самозанятость. Регистрация в приложении «Мой налог» за несколько минут. Ставка 4%, если платит человек, и 6%, если компания или ИП. Чек выбиваете в приложении при каждой оплате, налог приходит уведомлением и платится до 28 числа следующего месяца. Деклараций нет. Лимит 2,4 млн ₽ в год. В первый год работает налоговый бонус 10 000 ₽: он снижает ставку до 3% или 4%, пока не израсходуется.

ИП на упрощёнке. Налог 6% с дохода, но его уменьшают взносы ИП за себя: 57 390 ₽ и 1% с дохода выше 300 000 ₽. Если налог меньше взносов, его нет совсем, но взносы платить нужно в любом случае. Идёт пенсионный стаж, нет лимита 2,4 млн ₽, можно сдавать нежилые помещения.

ИП на патенте. Фиксированная сумма, которую устанавливает регион в зависимости от города и площади. Деклараций нет. Стоимость патента тоже уменьшается на взносы ИП. Узнать её можно в калькуляторе на patent.nalog.ru.

Пример: квартира за 40 000 ₽ в месяц

Собственник работает по найму с зарплатой 80 000 ₽ в месяц, квартиру снимает семья.

• НДФЛ: 480 000 × 13% = 62 400 ₽ в год.
• Самозанятость: 480 000 × 4% = 19 200 ₽, но в первый год бонус снимает ещё 4 800 ₽. Итого 14 400 ₽.
• ИП на УСН 6%: налог 28 800 ₽ полностью перекрывается взносами, но взносы 59 190 ₽ платить всё равно.

Самозанятость выигрывает почти в четыре раза у НДФЛ.

Пример: дорогая аренда

Несколько квартир приносят 250 000 ₽ в месяц, 3 000 000 ₽ в год. Самозанятость недоступна: лимит 2,4 млн ₽.

• НДФЛ: 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 402 000 ₽.
• ИП на УСН 6%: налог 180 000 ₽, взносы 84 390 ₽ его уменьшают, к уплате 95 610 ₽. Всего с взносами 180 000 ₽.

ИП экономит больше 200 000 ₽ в год.

Если квартиру снимает компания

Компания, которая арендует квартиру у физлица, становится налоговым агентом: удерживает НДФЛ и перечисляет его сама. Взносы с аренды имущества не платятся. Если вы самозанятый или ИП, компания перечисляет всю сумму, а налог вы платите сами по своей ставке: 6% для самозанятого.

Что учесть

• Коммунальные платежи. Если арендатор отдельно возмещает плату по счётчикам и это прописано в договоре, доходом её не считают.
• Расходы на ремонт и мебель физлицо и самозанятый не учитывают. Налог считают со всей арендной платы.
• Самозанятость и работа. Совмещать можно, но нельзя сдавать квартиру своему работодателю или тому, у кого работали последние два года.
• Нежилые помещения, гаражи и машиноместа через самозанятость сдавать нельзя.

Если сдавали без налога

Налоговая узнаёт об аренде от соседей и управляющих компаний, из объявлений, от самих арендаторов и по регулярным переводам. Доначислят НДФЛ за последние три года, пени за каждый день, штраф 20% от налога и до 30% за каждую несданную декларацию. Лучше подать декларации за прошлые годы самому и сразу заплатить налог и пени: так обычно удаётся обойтись штрафом за опоздание с декларацией, без 20% за неуплату.